Quali spese del mutuo sono detraibili?

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Quali spese del mutuo sono detraibili? Spesso, si tende a parlare dei costi alti associati al mutuo. Sicuramente, le spese per l’accensione di questo tipo di finanziamento non sono da sottovalutare: dai costi della perizia a quelli notarili, dalle spese di istruttoria a quelle assicurative, senza dimenticare le imposte. Tutte queste spese finiscono senz’altro per incidere sul costo finale del mutuo.

Non tutti sanno, però, che oltre ai costi da sostenere ci sono anche spese detraibili. Questo significa che è possibile ottenere delle agevolazioni di carattere fiscale per alcune delle spese associate al mutuo. Andiamo, dunque, a vedere quali spese del mutuo sono detraibili.

Che cos’è l’imposta sostitutiva?

L’imposta sostitutiva è una tassa che va a sostituire diverse imposte, tra cui quella di bollo, l’imposta di registro, le tasse sulle concessioni governative, l’imposta catastale e quella ipotecaria. Il mutuo immobiliare, insieme a tutti i finanziamenti che hanno una durata maggiore di 18 mesi, è sottoposto all’applicazione dell’imposta sostitutiva.

Nel momento in cui viene erogato il mutuo, la banca tratterrà direttamente dall’importo che ti concede l’importo dell’imposta sostitutiva. Ricordiamo che affinché si possa applicare questa imposta è necessario che ambo le parti siano d’accordo. In caso contrario, infatti, si applica la somma delle altre imposte che abbiamo poc’anzi citato.

A questo punto potrebbe sorgere spontanea la domanda: conviene di più applicare il regime ordinario o quello sostitutivo? In realtà, il regime sostitutivo è più vantaggioso sotto il profilo fiscale.

Come funziona l’imposta sostitutiva?

In base a quanto stabilito dalla legge numero 191 del 2004, esistono due differenti aliquote per l’imposta sostitutiva: un’aliquota allo 0,25% ed un’altra al 2%. L’aliquota del 2% è valida per le operazioni di mutuo il cui scopo è l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili che non costituiscono l’abitazione principale del mutuatario. Se, invece, il mutuo si riferisce all’acquisto della prima casa, l’aliquota è molto più vantaggiosa e scende allo 0,25%.

Si intuisce facilmente, quindi, come l’imposta sostitutiva sia particolarmente vantaggiosa per le operazioni di mutuo legate alla prima abitazione e più conveniente rispetto al regime ordinario.

Poniamo il caso che tu abbia ottenuto un mutuo di 120.000 euro per l’acquisto della tua seconda casa. In questo caso, ti ritroveresti a pagare un’imposta del 2%, dunque pari a 2.400 euro, per un importo totale erogato pari a 117.600 euro. Se, invece, lo stesso importo si riferisce ad un mutuo prima casa, ti verrebbe applicata l’imposta dello 0,25%. In sintesi, ti sarà addebitata l’imposta per un costo totale pari a 300 euro. Si tratta, dunque, di un importo veramente esiguo e che finisce per incidere poco sul costo finale del mutuo e sull’importo erogato.

Quali sono le detrazioni fiscali sul mutuo?

L’ordinamento italiano prevede la possibilità di detrarre alcuni dei costi legati alle spese del mutuo. A partire da una base imponibile di 4.000 euro, è possibile detrarre il 19% delle voci che riguardano:

  • Gli interessi passivi della restituzione del capitale erogato;
  • Oneri accessori.

Condicio sine qua non per l’accesso alle detrazioni è la destinazione dell’immobile ad abitazione principale e la stipula del contratto nei 12 mesi che precedono o seguono l’acquisto della casa.

Quali spese del mutuo sono detraibili? Possono essere portati in detrazione i costi di perizia, quelli di istruttoria, gli interessi passivi, le spese notarili, gli oneri fiscali (tassa di iscrizione o cancellazione dell’ipoteca, imposta sostitutiva) ed eventuali quote di rivalutazione legate alla presenza di clausole di indicizzazione.

All’atto pratico, la detrazione si ottiene attraverso la dichiarazione annuale dei redditi effettuata dal mutuatario. Il calcolo, quindi, avviene su base annua e, come di consueto, si riferisce all’anno d’imposta precedente rispetto a quello in cui viene fatta la denuncia reddituale.

Hai diritto ad ottenere la detrazione se sei tu ad aver acquistato la casa e ad aver stipulato il contratto di mutuo. Ciò vale anche nel caso in cui la casa sia utilizzata come abitazione principale da un altro familiare. In base ai valori forniti dalla legge italiana, la cifra massima che è possibile portare ogni anno in detrazione è pari a 760 euro.

Se il mutuo è cointestato, il coniuge che ha a carico l’altro coniuge dal punto di vista fiscale può ottenere la detrazione su entrambe le quote degli interessi passivi, sempre a condizione che l’immobile sia adibito a prima casa e considerando la soglia massima dei 4.000 euro.

Cosa cambia in caso di costruzione o ristrutturazione della casa?

Ti viene riconosciuto il diritto alla detrazione anche nel caso in cui tu debba costruire ex novo la tua casa o debba ristrutturarla. In tali circostanze, la detrazione è sempre del 19% ma va calcolata su un tetto massimo di 2.582,28 euro.

Per quanto concerne la costruzione da zero di un edificio, potrai portare in detrazione le spese a patto che i lavori comincino al massimo sei mesi prima o diciotto mesi dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo. Inoltre, è fondamentale che, entro la soglia dei sei mesi dalla fine dei lavori, l’immobile venga adibito ad abitazione principale del mutuatario.

Sul fronte dei lavori di ristrutturazione, ricordiamo che affinché possa valere la detrazione è necessario che l’intervento sia sottoposto a concessione edilizia, in base a quanto stabilito dalla Circolare Ministeriale 95 del 2000.

Quali documenti è necessario possedere?

Le banche sono tenute a rilasciare al mutuatario ad inizio anno la dichiarazione fiscale avente per oggetto l’ammontare degli interessi passivi che sono stati pagati nell’anno precedente. Inoltre, durante il primo anno di mutuo dovrà esserti consegnata la documentazione concernente le spese da te sostenute in fase di sottoscrizione del mutuo.

Per quanto concerne i costi di perizia, spetterà al perito o sempre alla banca rilasciarti tutta la documentazione valida ai fini fiscali. È, invece, compito del notaio trasmettere la documentazione relativa alle spese sostenute in fase di stipula dell’atto notarile, insieme alle detrazioni e all’onorario percepito dal notaio stesso.

Abbiamo visto quali spese del mutuo sono detraibili. Se la banca dovesse tardare o dovesse addirittura non inviare la documentazione, non esitare a richiederla. È un tuo diritto avere accesso a questa documentazione nei tempi utili affinché tu possa usufruire dell’agevolazione fiscale. Una volta ottenuti tutti questi documenti, ti consigliamo di trasmetterli al tuo commercialista, in maniera tale che possa predisporre la tua dichiarazione dei redditi ed inserire nella stessa i riferimenti alle detrazioni fiscali.

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