Perizia Banca per Mutuo: cosa controlla il perito

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La perizia banca per mutuo è una procedura che serve all’istituto di credito per accertarsi che l’immobile oggetto della compravendita sia in regola sia dal punto di vista urbanistico che catastale.

Da questo punto di vista, dunque, la perizia può essere vantaggiosa anche per l’acquirente. Ciò in quanto permette di venire a conoscenza o, al contrario, escludere una serie di problematiche che potrebbero interessare l’immobile.

Del resto, quando si parla di mutui immobiliari, le banche effettuano valutazioni sia sul richiedente sia, per l’appunto, sull’immobile. Andiamo a vedere in che modo la banca agirà per arrivare ad una valutazione completa dell’immobile.

Chi è il perito della banca?

È un professionista delegato dall’istituto di credito, il cui compito è quello di svolgere una valutazione a 360 gradi sull’immobile. Attraverso un documento ufficiale, il perito comunicherà alla banca il valore da egli attribuito all’immobile.

Si tratta di un passaggio veramente fondamentale ai fini dell’erogazione di un mutuo. Una volta che si conosce il valore dell’immobile, infatti, è più facile prendere le decisioni successive legate alla concessione o meno del finanziamento. Il perito è, dunque, insignito di una grande responsabilità.

In quale fase avviene la perizia?

Non c’è un momento preciso. Tutto dipende dalla banca. Molti istituti di credito rimandano questa procedura alla fine della valutazione generale della fattibilità dell’operazione. Infatti, nella prima parte, la valutazione tende a concentrarsi prevalentemente sull’aspirante mutuatario.

L’istituto di credito deve, infatti, innanzitutto capire se vi siano i presupposti, alias i requisiti richiesti per l’erogazione del mutuo. L’analisi si concentrerà su diversi aspetti: dalla capacità reddituale del richiedente, al suo passato creditizio, dai suoi risparmi al suo tenore di vita etc.

Ci teniamo, però, a ribadire che la tempistica relativa alla perizia è sempre a discrezione della banca. Nulla esclude che l’istituto bancario possa decidere di anticipare la perizia per poi successivamente entrare nel merito della valutazione creditizia e reddituale del cliente.

Quali sono i costi di una perizia mutuo?

Non c’è un tariffario prestabilito. Mediamente, la perizia banca per mutuo ha un costo di circa 300 euro. Il costo è, in genere, a carico del cliente. Il pagamento può, in alcuni casi, avvenire anche prima della perizia stessa oppure subito dopo.

Non sempre, infatti, il costo della perizia viene fatto rientrare tra le spese del mutuo. Ciò in quanto la banca deve immediatamente pagare il perito per il lavoro svolto e, allo stesso tempo, rientrare dalla cifra investita per tale operazione.

Come funziona la perizia banca per mutuo?

La banca provvede a contattare un’azienda esperta in perizie e presenterà richiesta di avvalersi di un perito. Quest’ultima prenderà in carico la richiesta e comunicherà alla banca data e ora della perizia. Anche il cliente viene, ovviamente, messo al corrente circa l’organizzazione del sopralluogo. Nel caso in cui l’operazione di compravendita coinvolga anche un’agenzia immobiliare, durante la perizia sarà presente anche l’agente immobiliare incaricato.

In realtà, non è obbligatoria la presenza di acquirente e venditore durante la perizia. Per il perito è sufficiente che vi sia qualcuno che permetta l’accesso all’edificio. Del resto, egli si muoverà all’interno dell’immobile attraverso la planimetria catastale.

Sta di fatto che la presenza di persone informate della compravendita può essere utile per chiarire alcuni dubbi che potrebbero sorgere durante la perizia.  Ad esempio, per il perito è importante sapere se la perizia riguarda soltanto l’edificio principale oppure altri spazi adiacenti o non direttamente visibili, come cortili o garage.

Sarebbe un errore pensare che il perito si presenti alla perizia con uno scarso bagaglio informativo. Il professionista, infatti, nei giorni precedenti il sopralluogo, si procurerà tutta una serie di documenti relativi all’immobile, tra cui planimetrie, visure e qualsiasi altro documento importante ai fini urbanistici (autorizzazioni, SCIA etc.). In questo modo, egli arriverà al giorno dell’appuntamento con delle idee già abbastanza chiare rispetto all’immobile che dovrà valutare.

Cosa fa il perito dopo il sopralluogo?

La valutazione dell’immobile e l’esito della perizia non verranno comunicati immediatamente dopo il sopralluogo. Il perito si prenderà del tempo per fornire il suo responso definitivo. In genere, la perizia perviene alla banca entro 7/10 giorni lavorativi dal sopralluogo. La cifra indicata nella perizia è insindacabile ed incontestabile.

Come evitare rallentamenti nell’erogazione del mutuo causati dalla perizia?

Uno dei problemi che potrebbe saltare fuori durante una perizia è la difformità tra quanto dichiarato nelle planimetrie e nei documenti ufficiali dell’immobile e la situazione reale dello stesso. Il perito è, ovviamente, tenuto ad accertarsi dello stato in cui si trova l’immobile al momento del sopralluogo. Qualsiasi discrepanza potrebbe dilungare i tempi per l’approvazione del mutuo.

Per evitare che questo accada, è fondamentale che l’acquirente si assicuri in via preventiva che non vi siano particolari problematiche relative all’immobile. Ciò in quanto le problematiche emerse durante la perizia verranno segnalate alla banca. Fino a quando non si arriverà alla risoluzione della criticità riscontrata, non ci sarà nemmeno l’erogazione del mutuo.

Qual è l’attuale prassi sulle valutazioni degli immobili e cosa è cambiato rispetto al passato?

Potrebbe capitare che la valutazione effettuata dal perito sia discordante rispetto alla cifra che il venditore ti ha chiesto per l’acquisto dell’immobile. Tendenzialmente, la prassi vuole che il valore attribuito dal perito all’immobile sia uguale o leggermente minore a quello stabilito dal venditore. Non sempre è così ma in gran parte dei casi si verifica proprio questo e ora ti spiegheremo il perché.

Per le banche, l’esito della perizia è un passaggio fondamentale. Da questa procedura dipende, infatti, il valore dell’ipoteca e, di conseguenza, il grado di rischio dell’operazione.

Fino a qualche anno fa, soprattutto prima della crisi dei subprime, la prassi voleva che i periti fossero quasi sempre professionisti interni alla banca. Si assisteva, spesso, a valutazioni gonfiate degli immobili, non corrispondenti al loro reale valore.

Negli ultimi anni, le procedure sono cambiate e gli istituti di credito si affidano a società esterne per le perizie. Questo significa che la responsabilità rispetto a qualsiasi problematica che potrebbe coinvolgere la valutazione dell’immobile ricadrà esclusivamente sulle società di perizia.

Il perito potrebbe addirittura chiedere informazioni rispetto al prezzo di vendita concordato tra le parti. Il trend attuale è, dunque, quello di effettuare valutazioni che non si discostino molto dal valore di vendita stabilito dal venditore oppure dall’agenzia immobiliare. In questo modo, anche il perito tende a tutelarsi da eventuali problematiche che potrebbero sorgere in futuro.

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