Mutuo Acquisto Terreno Edificabile: come funziona?

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È possibile richiedere un mutuo per l’acquisto di un terreno edificabile. Si tratta, infatti, dell’opportunità di ottenere un finanziamento per l’acquisto di un immobile che, di fatto, non esiste ancora. Sostanzialmente, dunque, con questa tipologia di mutuo andresti a finanziare l’acquisto di un terreno sul quale verrà costruita la tua nuova casa.

Chiariamo sin da subito che non tutte le banche concedono finanziamenti del genere. Sappiamo bene, infatti, che nei mutui immobiliari la banca si tutela iscrivendo un’ipoteca sull’immobile acquistato dal beneficiario del finanziamento. In caso di terreno edificabile, invece, l’iter è più complesso e, dunque, non sono moltissimi gli istituti di credito disposti ad accettare una soluzione del genere.

Nel gergo tecnico, in circostanze del genere si parla di mutuo a SAL, vale a dire mutuo concesso in base allo stato di avanzamento dei lavori. Questi mutui si differenziano dai tradizionali mutui ipotecari immobiliari per il fatto che la somma richiesta potrebbe essere non concessa in un’unica soluzione ma in diverse tranche, a seconda delle diverse fasi raggiunte nel corso dei lavori di costruzione.

Andiamo a vedere quali sono le maggiori criticità legate al mutuo per l’acquisto di un terreno edificabile e quali sono documenti e garanzie richiesti dalle banche.

Quali sono le criticità di questa tipologia di mutuo?

Uno degli aspetti maggiormente controversi riguarda il fatto che il richiedente non sia ancora proprietario del terreno. Una volta acquisita la proprietà, infatti, potrebbero cominciare i lavori di costruzione, a patto che vi siano tutte le autorizzazioni previste dalla legge. Ecco perché potrebbe essere più facile richiedere un mutuo se il terreno da acquistare già possiede i permessi per costruire. Potrebbe non essere molto complicato accedere al mutuo anche nel caso in cui il terreno sia già di proprietà del richiedente.

In linea generale, ottenere un mutuo che consenta di coprire sia le spese per l’acquisto del terreno che quelle per la costruzione è un’impresa piuttosto ardua. Allo stesso tempo, è molto difficile che la banca sia disposta a concedere un prestito con Loan to Value superiore all’80%. Con questo termine ci riferiamo al rapporto tra il valore delle spese necessarie per acquisto terreno e/o costruzione immobile e l’importo che la banca ti concede. Considerando che l’LTV difficilmente eccede l’80%, in caso di una spesa complessiva pari a 100.000 euro, l’istituto di credito potrebbe concederti al massimo 80.000 euro.

Questo discorso vale, sostanzialmente, per tutte le tipologie di mutui. Tra l’altro, maggiore è l’LTV più alti rischiano di essere i tassi d’interesse applicati. Di contro, qualora riuscissi ad anticipare una somma importante e a ridurre il Loan to Value, potresti più facilmente ottenere condizioni economiche vantaggiose.

Quali sono le garanzie e i documenti richiesti dalla banca?

Le garanzie richieste dalla banca sono sostanzialmente le stesse previste per qualsiasi tipologia di mutuo. In primis, è necessario che il richiedente abbia un reddito stabile, tale da consentirgli di rimborsare senza troppi problemi il finanziamento tramite il pagamento delle rate mensili. Inoltre, è importante che il passato creditizio del richiedente sia pulito e senza macchie, altrimenti potrebbe essere più complicato accedere al mutuo. Nel caso in cui sia complicato riuscire a soddisfare i vari requisiti richiesti dall’istituto di credito, è possibile avvalersi di un garante, ovvero di un co-obbligato che avrà il compito di intervenire al posto del beneficiario del finanziamento nel pagamento delle rate, qualora quest’ultimo non fosse in grado di farlo.

Il processo di approvazione di un mutuo per acquisto di un terreno edificabile tende ad essere particolare, anche per il discorso dell’ipoteca, cui abbiamo accennato all’inizio di questo articolo. L’ipoteca, infatti, è la garanzia principale che tutela l’istituto di credito in caso di insolvenza del beneficiario del finanziamento. Non potendo iscrivere un’ipoteca su un’immobile che ancora non esiste, la banca provvederebbe ad effettuare l’iscrizione inizialmente sul terreno. Successivamente, ovvero una volta che i lavori avranno raggiunto uno stato di avanzamento del valore identico rispetto all’importo erogato col mutuo, l’ipoteca verrebbe trasferita dal terreno all’immobile.

La banca dovrà, inoltre, acquisire documentazione dettagliata sia sul terreno che sull’immobile. Per quanto concerne il terreno, sarà necessario fornire i dati catastali. Per quanto riguarda l’immobile, trattandosi di un bene non ancora esistente, dovrai consegnare alla banca il progetto per la realizzazione dell’edificio. In ogni caso, prima di accordare il mutuo, l’istituto di credito vorrà prendere visione della concessione edilizia, documento che viene rilasciato dagli uffici comunali in cui è ubicato il terreno su cui verrà costruito l’immobile. Non solo. Le banche avranno bisogno anche del documento di autorizzazione per l’inizio dei lavori di costruzione.

Come scegliere il terreno edificabile da acquistare?

Affinché possano aumentare le chance di ottenimento del mutuo acquisto terreno edificabile, è importante scegliere con attenzione proprio il terreno. In primo luogo, dovrai individuare un raggio chilometrico entro il quale muoverti alla ricerca del terreno. Specie se la tua intenzione fosse quella di costruire una casa, dovresti valutare bene elementi come:

  • Vicinanza agli istituti scolastici;
  • Vicinanza alle fermate dei mezzi di trasporto pubblico;
  • Presenza in zona di altri servizi utili (farmacie, supermercati, medici di base, strutture ospedaliere etc.).

Il web è ricco di siti esperti nella pubblicazione di annunci immobiliari. Potresti cominciare ad effettuare delle ricerche su vari portali. Il consiglio è di utilizzare i filtri messi a disposizione da queste piattaforme. Dovresti, nel tuo caso, filtrare la ricerca per “terreni” e verificare se nella descrizione dell’annuncio sia riportata la dicitura “terreno edificabile“. Molto spesso, infatti, tali ricerche conducono ai classici terreni agricoli, i quali, però, vengono utilizzati per scopi differenti rispetto alle esigenze abitative e potrebbero, di conseguenza, non possedere l’autorizzazione per la costruzione di fabbricati.

Se stai valutando di effettuare un’operazione immobiliare, potrebbe essere utile ricorrere ad un’agenzia immobiliare che conosca bene la zona nella quale stai ricercando il terreno edificabile. Assicurati, ovviamente, di scegliere un’agenzia dotata di una buona reputazione.

In questa fase esplorativa, potrebbe essere utile dare un’occhiata anche ai siti web del comune o dei comuni che ti interessano. All’interno dei portali, infatti, potrebbe essere presente il database dei terreni edificabili in vendita. In ogni caso, prima di compiere qualsiasi passo successivo, chiedi sempre informazioni specifiche agli uffici tecnici del comune.

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